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「住宅ローン減税」が年末ローン残高1％から0.7％へ

公開日2022/03/09 更新日2022/03/10

2022年度の税制改正大綱が発表されました。
注目すべきは、年末の住宅ローン残高の1％だった控除率が0.7％に引き下げられた「住宅ローン減税」です。
また期間についても、原則10年から13年に延長になりました。

住宅ローンの金利負担を軽減するための制度

マイホーム取得は、多くのビジネスパーソンの夢です。しかし、高額所得者かよほどの資産家でもなければ住宅ローンを組み、20年、30年という長期間にわたって返済する方法でマイホームを手に入れるのではないでしょうか。

住宅ローンには金利が発生し、返済期間が長くなればなるほど、金利負担は重くのしかかります。そのため、マイホーム取得の際、金利負担を軽減するために設けられたのが住宅ローン減税制度（住宅借入金等特別控除）です。

控除率が1％から0.7％に引き下げられることになりますが、条件を満たせば、新築一戸建て住宅だけではなく中古住宅やマンションも適用となります。

また、「省エネ基準適合住宅」「ZEH（ゼッチ）住宅」「認定住宅」という住宅省エネ性能による枠組みが新設され、性能ごとに対象となるローン残高、控除額の上限も変わります。マイホーム取得の計画がある人は、詳細を確認しておく必要がありそうです。

住宅ローン減税の対象は自ら居住する住宅

では、「住宅ローン減税」の対象となる条件を整理しておきましょう。まず、「居住の用に供した場合」で、自ら居住する住宅です。ですから、別荘やセカンドハウス、賃貸用住宅には住宅ローン減税は適用されません。

また、床面積50平方メートル以上が必要ですが、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合は、40平方メートル以上となります。

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく耐震性能に適合した中古住宅も対象となります。さらに、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども、100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となるのです。

ただし、省エネやバリアフリーの改修については、リフォーム減税の方が得な場合もあります。借入期間や年収についても要件があるので、詳細については国土交通省「すまい給付金」で確認しましょう。

歴史的低水準が続く住宅ローン金利

ところで、日銀のゼロ金利政策によって、現在の住宅ローン金利は歴史的低水準となっています。このまま低金利が続くのであれば、少し無理をしてもマイホーム取得の夢を現実にすることも決して不可能ではありません。

しかし、それがいつまで続くのか、そして今後どのように金利動向が変化していくかを予測することは、きわめて難しい問題です。

住宅ローンの金利は、6か月ごとに金利を見直す変動金利型、3年、5年、10年、20年など一定期間金利を固定する固定金利選択型、返済期間の金利を固定する固定金利型があります。それらには、それぞれメリットとデメリットがあります。

変動金利では逆ざや現象も

どのタイプを選択するかは、住宅ローンを組む上での重要なポイントです。固定金利は金利が高くなるものの、金利上昇リスクが少ないとされています。

しかし、借り入れ後にさらに金利が低下すると、結果的には金利負担が大きくなるというリスクもあるのです。

これまでにない低金利となっている現在は、ネット銀行などの変動金利を選択すると、利息負担よりも控除されて戻ってくる税金の方が多くなる、いわゆる“逆ざや”現象も起きるなど、変動型での低金利競争が激化しています。

いずれにしても、低金利に住宅ローン減税と、マイホーム取得のハードルは下がっている状況ですが、現在の低金利は、金融政策によって維持されている状況を、しっかりと認識しておくことが大切になりそうです。

まとめ

住宅ローンの金利は低く抑えられていますが、マンションや住宅価格は高値を維持したままです。東京五輪が終われば値崩れするとされていましたが、下がるどころか値上がりしています。低金利に住宅ローン減税もあるからと、安易にマイホーム取得に走るのではなく、金利動向にも目を光らせておく必要がありそうです。



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